Земельные споры

Земля как предмет спора

На протяжении многих лет земля является одним из главных предметов спора, из-за чего зачастую разгорались достаточно серьезные конфликты, нередко приводящие к войне. Земельные споры имеют очень глубокие корни, которые упираются в древние времена, посколькуз емельные споры давно стали частью правовой жизни человека. Законодательство Российской Федерации (Земельный кодекс Российской Федерации) закрепляет право рассмотрения земельных споров в суде.

Что такое земельные споры?

Земельные споры, как это видно из их названия, связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Как категория судебных дел земельные споры появились относительно недавно – с появлением частной собственности на землю.

Высокая сложность земельных споров объясняется именно слабой судебной и правоприменительной практикой, а также противоречивым законодательством, которое регулирует земельные споры.

С чем связаны земельные споры?

Земельные споры связаны с восстановлением прав собственников земли на их земельный участок, которые были нарушены третьими лицами. Как правило, земельные споры возникают при ошибках в регистрации права собственности на землю, при захвате чужих земельных участков, нарушении правил добрососедства, а также в связи с другими причинами.

Довольно часто земельные споры вызваны желанием их участников  признать незаконными действия органов государства, которые определяют принципы раздела земельных участков и оформления различных сделок с землей. Также земельные споры могут быть вызваны конфликтами из-за конфискации земли, ее отвода, землеустройства и наследования земельных участков.

Довольно часто причиной земельных споров является некачественная подготовка землеустроительной документации. Так, например, предприниматель, получивший земельный участок без оформления необходимых документов, может впоследствии его лишиться, и это повлечет его длительный земельный спор  с государством, тем более досадный, если на этом участке уже были произведены какие-то работы.

Поэтому для сокращения риска земельного спора необходимо следить за качественным и полным оформлением документов на землю. Так, например, границы земельного участка должны быть закреплены в землеустроительном акте, а этот земельный участок дожжен быть внесен в государственный кадастр.

Качество оформления землеустроительной документации крайне важно для благополучного исхода земельных споров. Довольно часто из-за неправильно оформленных документов, нежелания проходить действительно сложную и запутанную процедуру различных согласований предприниматель может лишиться права на землю и потерять все сделанные в участок инвестиции.

Разумеется, это сразу же станет причиной земельного спора, разумеется, предпринимателю придется вступать в длительную судебную процедуру – и иных способов разрешить земельный спор не существует.

Еще более несправедливой и опасной для предпринимателя является ситуация, когда земельный спор возникает из-за документации, неверно оформленной по вине самих же землеустроительных органов. Однако какие бы эмоции ни испытывал предприниматель в этом земельном споре, решать его все равно придется. Поэтому крайне важно, чтобы оформлением права собственности на землю занимался не просто юрист, который специализируется в договорном праве, а профессионал в земельном.

Только такой подход может снизить риск возникновения земельного спора, потери не только земельного участка, но и существенных вложений в реализацию коммерческого проекта.

Разрешение земельных споров

Земельные споры передаются на рассмотрение в органы, которые должны, рассмотрев все обстоятельства дела и несогласие сторон конфликта, должны вынести свое решение, опровергнув это несогласие в земельном споре или, наоборот, подтвердив   его. После того, как уполномоченный орган вынесет решение, земельный спор считается разрешенным.

Для разрешения земельных споров используется административный или судеб¬ный порядок, однако в подавляющем большинстве случаев земельные споры разрешаются в суде, в соответствии с его решением. При этом земельный кодекс предусматривает разрешение земельных споров путем привлечения третейского судьи. Кроме собственно искового заявления по предмету земельного спора, составитель заявления имеет полное право обратиться для рассмотрения земельного спора не только в суд, но и в государственный или муниципальный орган, вышестоящий по отношению к тому, который вынес решение, неприемлемое для инициатора рассмотрения земельного спора.

Для такого обжалования повода земельного спора в  вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу закон отводит срок в 10 дней. Исполнение решения, вызвавшего земельный спор, должно быть приостановлено на тот срок, в течение которого жалоба рассматривается в вышестоящем органе.

При судебном рассмотрении земельного спора используются общие правила судебного производства. Если в результате рассмотрения земельного спора судом нормативный акт органа власти будет признан незаконным и недействительным, все убытки владельцу земельного участка должны быть возмещены соответствующим органом власти.

Разновидность земельных споров

Земельные споры – одна из распространенных категорий гражданских дел, рассматриваемых судами в настоящее время.

Самыми злободневными были и остаются дела о признании права собственности на землю, поскольку именно собственность на землю позволяет ее обладателю владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему смотрению, в том числе и совершать сделки с землей, например, такие как купля-продажа, мена, дарение, а также передать ее по наследству, либо в залог.

Собственность на землю возникает как у граждан, так и у юридических лиц, поэтому вопрос о признании права собственности актуален для всех.

Собственность на землю возникает на основании:

решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;

договоров и других сделок с землей;

в силу приобретательной давности;

решения суда.

Мы окажем Вам юридическую помощь по делам:

о признании права собственности на землю;

о приватизации земельных участков и об обжаловании отказа в приватизации;

об определении порядка пользования земельным участком;

об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на землю;

об оспаривании (признании недействительными) сделок с землей;

о разделе земельного участка между собственниками;

об определении границ земельного участка, в том числе споры по межеванию;

об объединении земельных участков;

об изменении категории земельного участка и его разрешенного использования;

о предоставлении и изъятии земельных участков;

об изъятии земельного участка из чужого незаконного владения;

о признании права постоянного (бессрочного) пользования;

об устранении препятствий в пользовании земельным участком, не связанное с лишением владения;

о признании и установлении сервитута;

по договорам аренды земли (заключение, изменение, расторжение, продление на новый срок);

по спорам о нарушении градостроительного кодекса (правил застройки земельных участков);

признание права на самовольную постройку на земельном участке;

по другим категориям земельных дел.

Защищая Ваши земельные права, юрист:

проведет устную (или письменную) юридическую консультацию(стоимость консультации – 500 рублей, а при заключении с нами договора на ведение дела,   консультация проводится юристом бесплатно);

составит исковое заявление и подаст его в суд;

подготовит отзыв (возражение) на исковое заявление;

окажет помощь в сборе дополнительных доказательств;

примет непосредственное участие в судебных заседаниях;

получит решение суда;

обжалует решение суда (в случае необходимости);

представит ваши интересы на стадии исполнительного производства.

Стоимость ведения земельного дела в суде – от 10 000 рублей

 

Примечание: в соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.

ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ    ОТНОШЕНИЙ:

оформление в собственность дачных участков, участков земли под индивидуальное жилищное строительство;

оформление права собственности на строения, жилые дома, сбор пакета документов по договору аренды земельного участка, регистрация в юстиции.

ПОРЯДОК ВЫДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Общее правило действующего земельного законодательства – возмездное приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту – «земельные участки», «земли»). Безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством.

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие виды прав на земельные участки:

1) собственность,

2) постоянное (бессрочное) пользование,

3) пожизненное наследуемое владение,

4) сервитут (ограниченное вещное право пользования чужим участком),

5) аренда участков,

6) безвозмездное срочное пользование.

При этом следует учитывать, что в связи со вступлением 30 октября 2001 г. в силу Земельного Кодекса РФ в настоящее время земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Права постоянного (бессрочного) пользования, которые возникли на земельные участки у других субъектов (например, у граждан) до 30 октября 2001 г. подлежат переоформлению на право собственности или право аренды до 1 января 2006 г.

После 30 октября 2001 г. земельные участки также не могут выделяться гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, но при этом права, приобретенные ими до вступления в силу ЗК РФ, сохраняются.

Случаи бесплатного выделения земельных участков гражданам

Учитывая, в соответствии с подп. «в» п. 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов случаи бесплатного предоставления земельных участков могут быть предусмотрены не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов.

Земельным Кодексом РФ предусмотрены следующие случаи бесплатного получения участков гражданами:

-если гражданин имеет земельный участок в фактическом пользовании с расположенным на нем жилым домом, который был приобретен им в результате сделки, совершенной до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. «О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 Федерального Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ»);

-если гражданин имеет право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненно наследуемого владения на участок, то он может бесплатно переоформить его в собственность, но только один раз (п. 5 ст. 20 ЗК РФ);

-если у гражданина изымается участок для государственных или муниципальных нужд, то взамен он получает равноценный участок бесплатно (п. 1 ст. 63 ЗК РФ);

Бесплатное получение земельных участков гражданами предусмотрено также некоторыми федеральными законами, например Федеральным Законом от 09.01.1997 г.   № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.) – статья 3; Законом РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.)  — статья 5.

Случаи возмездного получения земельных участков

Возмездное получение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться путем проведения торгов (в форме аукциона или конкурса), либо без их проведения путем продажи участка или заключения договора аренды участка.

Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками посвящены статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, будет распространяться на участников земельных правоотношений только с 1 октября 2005 г.

Кроме того, следует учесть, что Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ).

До 1 октября 2005 г. исключительно на торгах предоставлялись:

-земельные участки в собственность для строительства (ст. 30 ЗК РФ);

-земельные участки сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Федерального Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

После 1 октября 2005 г. вступили в силу новые положения ЗК РФ, в соответствии с которыми только на торгах также будут предоставляться в собственность и в аренду земельные участки для жилищного строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, а также исключительно на торгах будет продаваться право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Без проведения торгов производится:

1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

2) продажа или передача участков в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

3) продажа участков арендаторам участков (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);

4) предоставление в аренду участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, т.е. при наличии проекта (ст. 30 ЗК РФ);

5) предоставление участков в иных установленных законом случаях.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов

Как было сказано выше в соответствии с действующим земельным законодательством в данном случае проведение торгов необязательно. Земельный участок предоставляется в следующем порядке:

-выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта  (в соответствии с процедурой, установленной в ст. 31 ЗК РФ). Суть данной процедуры состоит в том, что заинтересованное лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка, а соответствующий орган в установленном законом порядке обеспечивает выбор участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства;

-проведение работ по формированию участка;

-государственный кадастровый учет участка;

-непосредственное принятие решения о предоставлении участка (в  порядке ст. 32 ЗК РФ).

Предполагается, что с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляться для строительства не будут. Однако данное правило не будет распространяться на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются, а также на земельные участки, которые предоставляются в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов.

Как было сказано ранее в данном случае проведение торгов обязательно. Земельный участок предоставляется в следующем порядке:

-проведение работ по формированию участка (подготовка проекта границ, определение его разрешенного использования, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы);

-государственный кадастровый учет участка;

-непосредственное     проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. При этом в виде исключения допускается передача земельных участков в аренду без проведения торгов при одновременном соблюдении следующих условий: a) организатором торгов была произведена предварительная и заблаговременная публикация сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков,  б) имеется только одна заявка (заявление) на участие в торгах. Земельный участок в данном случае будет передан в аренду только на основании заявления заинтересованного лица на участие в торгах;

-подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.